Khi bắt tay vào thực hiện một dự định nào đó, chúng ta thường gặp phải những nỗi lo lắng và sợ hãi. Để vượt qua nỗi sợ đó, chúng ta cần có một số hiểu biết cần thiết về lĩnh vực mà chúng ta sắp thực hiện. Ở đây, thietkequyhoach xin được cung cấp một số kiến thức cơ bản để quý vị có cái nhìn tổng quan về pháp lý đất đai ở Việt Nam.
Tóm lược lại lịch sử
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không phải là hàng hóa thông thường mà là một tư liệu sản xuất vô cùng đặc biệt trong sản xuất và đời sống. Từ xa xưa, con người đã luôn tìm mọi cách để có được mảnh đất cho riêng mình. Chính vì lẽ đó, qua từng thời kỳ phát triển của đất nước, nhà nước luôn có sự điều chỉnh và ban hành những chính sách khác nhau để quản lý cho phù hợp với tình hình thực tế. Theo dòng lịch sử của đất nước, các mốc giai đoạn thay đổi chính sách đất đai ở Việt Nam được chia như sau:
Giai đoạn 1945 – 1959:
Giai đoạn này, Nhà nước chủ yếu bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ, huy động thuế nông nghiệp phục vụ kháng chiến, kiến quốc. Sau cải cách ruộng đất ở miền Bắc, để góp phần khôi phục nhiệm vụ khôi phục kinh tế của đất nước, ngành địa chính nước ta đã tiến hành đo đạc, lập bản đồ giải thửa, lập sổ sách địa chính để nắm lại ruộng đất thay thế cho tài liệu cũ của thực dân Pháp để lại.
Giai đoạn 1960 – 1978:
Giai đoạn này có một số điểm khác biệt so với giai đoạn trước đó. Hệ thống quản lý đất đai được phân thành 4 cấp: Trung ương, Tỉnh, huyện và xã. Ruộng đất trong nông nghiệp được mở mang, cải tạo và sử dụng. Ở miền Bắc, trước năm 1975, lập bản đồ thổ nhưỡng và phân hạng đất nông nghiệp đã được thực hiện. Năm 1976, triển khai xây dựng bản đồ đất Việt Nam tỉ lệ 1/1.000.000, xây dựng bản đồ cấp tỉnh của các tỉnh phía Nam. Đo đạc, chỉnh lý bản đồ giải thửa trên diện tích gần 7.800.000 ha của 5000 xã của các tỉnh miền Bắc. Kể từ giai đoạn này, việc thanh tra, kiểm tra, giải quyết các tranh chấp đất đai bắt đầu được Nhà nước quan tâm tổ chức thực hiện.
Giai đoạn 1979 – 2002:
Giai đoạn này, Việt Nam Ban hành Luật đất đai 1987 và Luật Đất đai 1993. Trong đó, việc ban hành Luật đất đai 1993 đánh dấu bước phát triển quan trọng là Nhà nước công nhận đất có giá, và nhờ đó, thị trường bất động sản ở nước ta dần được hình thành và phát triển.
Bản đồ Việt Nam tỉ lệ 1/1.000.000 được xây dựng; Công tác đo đạc lập bản đồ giải thửa cơ bản hoàn thành trong cả nước. Công nghệ định vị toàn cầu (GPS) được Nhà nước ứng dụng để lập bản đồ địa chính có tọa độ. Đến năm 2001, lưới cơ sở địa chính phủ trùm lãnh thổ được triển khai thực hiện.
Nói thêm, năm 2002 là năm mà hệ trục tọa độ VN 2000 ra đời. Lúc này, mỗi bản đồ trên Giấy chứng nhận lại có một dãy số tọa độ X,Y gọi là Tọa độ góc ranh.
Tọa độ góc ranh này tham chiếu sang tọa độ vệ tinh, do đó độ chính xác cao, khác với bản đồ thời xưa căn cứ theo hình dáng, hiện trạng, số tờ, số thửa… Khi cầm một Giấy chứng nhận có bản đồ được lập trước năm 2002, rất khó xác định được vị trí đất. Ngược lại, khi cầm một Giấy chứng nhận có Tọa độ góc ranh cùng với ứng dụng công nghệ định vị toàn cầu, xác định được vị trí đất là một việc rất dễ dàng. Qúy vị có thể trải nghiệm ngay việc này bằng cách gõ vào phần ” Tra cứu quy hoạch” tại Website thietkequyhoach. Sau đó, lấy giấy tờ có thể hiện vị trí tọa độ của thửa đất và làm theo hướng dẫn để thấy sự khác biệt rõ ràng.
Trong giai đoạn này, Nhà nước cũng bắt đầu triển khai thí nghiệm phân hạng đất phục vụ thu thuế nông nghiệp ở một số xã, huyện,.. Công tác quy hoạch sử dụng đất bắt đầu được chú trọng, đất được Nhà nước cho thuê, giao đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Giai đoạn này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ sử dụng đất nông nghiệp và đất đô thị.
Và kể từ năm 1990, công tác thống kê, kiểm kê đất đai được triển khai thực hiện cứ 5 năm một lần. Số liệu trong công tác này phục vụ công tác quy hoạch và thu thuế.
Giai đoạn từ năm 2002 đến nay:
Đánh dấu sự ra đời của Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày càng có những bước tiến rõ rệt về chất lượng. Bên cạnh đó, Nhà nước còn chuẩn hóa dữ liệu địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu số đến từng thửa đất. Một số địa phương đã xây dựng xong và hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai toàn tỉnh. Nhà nước có những chính sách giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp với thực tế.
Như vậy, qua các các giai đoạn trên, chúng ta nhận thấy đất đai càng ngày càng có giá trị rất lớn đối với từng người và trong các mối quan hệ giữa con người với nhau. Các tranh chấp, xung đột liên quan đến đất đai cũng bắt đầu xuất hiện và xảy ra nhiều hơn. Do đó, sự hình thành của 4 Luật đai: Luật đất đai 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 và các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất ngày càng được hoàn thiện, đóng vai trò làm căn cứ pháp lý để Nhà nước dựa vào đó giải quyết quyết các tranh chấp, đảm bảo quyền lợi và lợi ích của từng công dân.
Pháp luật đất đai ở Việt Nam
Theo thống kê năm 2016 của Thư viện pháp luật, Việt Nam hiện có 225 Luật và Bộ luật (sau đây gọi chung là Luật) còn hiệu lực và sắp có hiệu lực. Liên quan đến pháp lý đất đai thì hiển nhiên phải đặc biệt chú ý đến Luật đất đai. Đây là luật quan trọng nhất vì liên quan trực tiếp đến đất đai và là căn cứ pháp lý để hình thành các Luật khác. Ngoài ra, còn có Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, các văn bản khác của các bộ ngành, địa phương liên quan đến đất đai.
Như vậy, đối với lĩnh vực đất đai, quý vị cần lưu ý đến những những văn bản cơ bản như:
- Đất: Nguồn gốc, Người sử dụng đất, Thời hạn sử dụng đất, Mục đích sử dụng đất. Những nội dung này sẽ liên quan đến Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật quy hoạch đô thị.
- Công trình trên đất: Liên quan đến Luật Quy hoạch đô thị và Luật nhà ở.
- Kinh doanh: Luật kinh doanh Bất động sản.
- Luật đất đai, Nghị định, Thông tư và các văn bản liên quan đến đất đai khác do các các cơ quan Nhà nước ở các cấp ban hành.
- Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), Giấy Chứng sử dụng đất quyền sử dụng nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng).
Tóm lại, dân số càng ngày càng tăng, đất thì không tự giãn nở theo tỉ lệ thuận với dân số. Tấc đất tấc vàng nên với nhiều người, có được một mảnh đất là thử thách trong hành trình ổn định cuộc sống “ an cư lạc nghiệp”. Do vậy, để tránh các rủi ro, tranh chấp khi mua đất, chúng ta cần có những hiểu biết nhất định, đặc biệt là các hiểu biết về pháp lý đất đai. Đừng lo lắng, không có quá nhiều thứ khó hiểu đâu. thietkequyhoach đồng hành cùng bạn!
