Các loại hình bất động sản tại Việt Nam

Các loại hình bất động sản tại Việt Nam

Đã bao giờ bạn tự hỏi bất động sản được chia như thế nào và có tất cả bao nhiêu loại chưa? Thietkequyhoach.com xin được phân chia các loại bất động sản trên thị trường như sau.


Nếu muốn đầu tư bất động sản thì việc biết có bao nhiêu loại bất động sản, cũng như đặc điểm của từng loại là một điều không thể nào cơ bản hơn. Biết được điều này rồi thì bạn mới dễ dàng trong việc chọn lựa cho mình bất động sản để đầu tư. Với phần này, Nhà An Khang sẽ đưa ra các loại cùng với đặc điểm mang tính định hướng, còn những phần sau sẽ nói đến cái khả năng lợi nhuận hay những pháp lý cần có.

Thường khi nói đến Bất động sản, người ta hay thoáng nghĩ đến đất, nhà, và chung cư. Đó là những đại diện “ưu tú”, tuy nhiên thực tế thì hơi phức tạp hơn chút. Ở phần này, chúng ta sẽ đi sâu vào phần Đất nhé!

Các loại hình bất động sản tại Việt Nam
Các loại bất động sản phần 1 – Đất (nguồn: internet)

Ta có thể phân đất ra thành nhóm đất thành phố và đất vùng ven. Đất thành phố thì lại tách ra đất tách thửa và đất dự án. Còn đất vùng ven lại phải tách ra đất sổ đỏ và đất sổ hồng.

Chưa hết, lại phải tách ra đất thổ cư hay đất nông nghiệp, đất dự án to hay đất dự án nhỏ, v.v…

1.1. Đất tách thửa: (đất sổ đỏ, xây tự do, thành phố)

Đây là loại đất “xuất sắc” nhất trong cái nhóm này bởi nó hiếm. Lý do hiếm là bởi từ năm 2007 (hoặc 2009), có nghị định cấm bán đất nền trên phạm vi toàn thành phố, vì vậy mà sau đó không có đất nền nữa. Vậy thì tại sao lại xuất hiện đất này, thì bởi vì đất này được hình thành qua việc tách thửa (thủ tục gọi vậy), gọi theo ngôn ngữ chuyên môn là Đất xây dựng chỉnh trang (còn đất dự án gọi là Đất xây dựng mới).

Loại này được hình thành từ kiểu: “nhà tui có 300m2 đất, xong tui tách cho con tui, anh chị tui…” rồi thổ cư, thế là được sổ đỏ, được xây tự do. Hoặc cũng hình thành từ nhà nát, nhà cấp 4, xong đập cái nhà đi thì ra miếng đất.

Nhìn chung đất này trong khu dân cư hiện hữu, và như thế thì gần như không khác gì dân cư hiện hữu, xung quanh cũng không có tiện ích nào khác khu hiện hữu.

Loại này hiếm, dân xây dựng hay kiếm mua để đập nhà xây mới bán giá cao hơn.

1.2. Đất dự án

Đất dự án lại tách thành 2 nhóm nhỏ, có sổ đỏ và không. Đất có sổ đỏ là thời xưa người ta làm dự án trước khi bị cấm bán nền, nhìn chung những dự án hoàn thành trước 2005 thì có sổ đỏ.

Sau đó, đất dự án đều không có sổ, mà phải xây nhà. Các chủ đầu tư tách thành 2 giai đoạn, bán đất nhưng không có giấy tờ (hoặc mới xong móng), sau đó thì khi nào xây nhà thì chủ đầu tư sẽ hỗ trợ cấp sổ nhà.

Đặc điểm đất dự án là phải xây nhà theo mẫu, không tách nhỏ hay chia nhỏ miếng đất được, cũng không nhập được. Đại khái là nếu miếng đất đó 400m2 thì nó là 400m2 không tách được 4 miếng mỗi miếng 100m2 được. Nhà thì phải xây theo mẫu, có lùi trước lùi sau đàng hoàng, có nhiều miếng y chóc miếng mình, xung quanh có các tiện ích. Nhưng chỉ là đất tiện ích thôi, vì chủ đầu tư không xây dựng, mà nói chính xác là xây dựng cũng không ai xài nên để đó khỏi xây.

Đặc điểm nữa là đất loại này thường diện tích to, tầm hơn trăm m2 không.

Các loại hình bất động sản tại Việt Nam
Nhà trên đất dự án thường xây theo mẫu, giống y chang nhau (nguồn: internet)

1.3. Đất vùng ven sổ đỏ

Ở vùng ven thì vẫn cho phép bán nền, thường 1 dự án chỉ phải khoảng 20% (hay các trục đường lớn) là phải xây nhà, còn lại thì vẫn được bán nền. Và đất này cũng tách thành 2 loại nhỏ là đất trong dự án lớn hay đất tách thửa, đất dự án lớn nghĩa là nó trong khu quy hoạch đàng hoàng, còn đất tách thửa là đất tầm dưới 1ha rồi dân tách lô ra bán.

Mặc dù có sổ, nhưng nếu mua thì hạn chế mua đất tách sổ từ lô nhỏ, còn đất dự án thì tuỳ vào chủ đầu tư. Và đương nhiên đất dự án là xây nhà theo mẫu, đất nhỏ là xây tự do, nhưng vùng ven, đất nhỏ thì không cạnh tranh lại với đất vườn nhà người ta.

1.4. Đất vùng ven sổ hồng

Là loại đất mà phải xây nhà, đất dự án, loại này thì cũng tương tự như đất dự án ở Thành phố. Không có giấy tờ và xây nhà theo mẫu.

1.5. Nói thêm: đất thổ cư và đất nông nghiệp

Khi đi mua đất, cái ngon lành nhất là đất sổ đỏ thổ cư (Loại 1.1), loại này là trước đó người ta làm hết thủ tục rồi từ tách thửa, đóng tiền sử dụng đất, cập nhật tên, và lô cũng không to mấy, phù hợp thị trường và xung quanh.

Có những sổ đất đề là Đất nông nghiệp (trồng cây lâu năm …) những thửa đất này thường là đất to, và muốn thành loại đất 1.1 thì phải làm các thủ tục pháp lý như tách thửa, đóng tiền sử dụng đất, ra sổ … mới thành.

Nghĩa là loại đất này phải đi 1 bước pháp lý dài mới ra loại 1.1, mà cũng chưa chắc ra được loại 1.1, vì có thể có vấn đề về quy hoạch.

Thế nên giả sử mua loại đất này, mà người bán bảo là hỗ trợ lên thổ cư, thì cũng phải xem xét tại sao người ta không lên xong rồi bán cho nó ngon. Có 2 lý do chính để người ta không lên thổ cư rồi bán, thứ nhất là không lên được, thứ 2 là lên thì cái chi phí cao, song tính ra thì cũng chưa chắc rẻ, để vậy cho người mua tưởng rẻ.

Thế nên loại đất này thì phải am hiểu pháp lý và phải có lực thì mua mới tốt, nghĩa là phải giỏi hơn chủ đất về mặt pháp lý cơ. Còn không rớ vô coi chừng.

Ngoài ra, sổ mới thì ngon hơn sổ cũ, bởi vì cái gì mới là sẽ được cập nhật. Sổ 20 năm rồi chưa cập nhật sẽ có nghĩa là 20 năm nay chưa ai kiểm tra hết, trong khi mới cập nhật năm ngoái thì nghĩa là năm ngoái họ mới kiểm tra. Đại khái thì sổ nào cũng kiểm tra được, nhưng mà sổ mới thì nói chung được hơn cũ, thế thôi.

Các loại hình bất động sản tại Việt Nam
Phải am hiểu pháp lý và có lực tốt thì mới nên “rớ” vào đất nông nghiệp (nguồn:internet)

Sau khi có đất rồi thì con người phải xây dựng công trình lên thì mới tăng công năng sử dụng của mảnh đất đó lên được. Đơn giản nhất là phải có khả năng che nắng che mưa, là chỗ nghỉ ngơi cho mỗi người sau một ngày làm việc mệt mỏi. Có câu “đi thật xa để trở về”, dù cho có bôn ba tận chân trời góc bể nào đi chăng nữa, thì con người ta cũng mong mỏi một ngày được quay trở về mái ấm của riêng mình. Ở đó, ta như được bảo vệ, che chở khỏi tất cả áp lực của cuộc sống thường ngày, thế nên phần sau xin viết về nhà nhé!

Tiếp theo là loại hình Nhà:

2.1. Nhà phố

Là nhà được xây nên trên loại đất xây dựng tự do, sổ đỏ (loại đất 1.1). Nhà phố thì có thể tách riêng ra thành nhà mặt tiền hoặc nhà hẻm xe máy, hẻm xe hơi.

Loại đất 1.1 và loại nhà 2.1 là cái loại mà “Dân gian xưa nay vẫn hiểu đó là nhà, đất”. Ở thành phố thì hầu hết là loại này, và khi kiếm nhà lẻ thì cũng là loại này. Loại nhà này có điều đặc biệt là nếu muốn thì có thể đập xây lại, bởi vì được xây trên miếng đất 1.1, là loại đất có sổ đỏ và được xây dựng tự do.

2.2. Nhà dự án

Là nhà được xây trên đất Dự án (loại đất 1.2). Đất dự án thì có đặc điểm là có sổ hoặc không sổ, nhưng nhà thì phải xây theo mẫu. Mà một khi phải xây theo mẫu thì nghĩa là không tự do, không thể muốn đập đi xây lại theo cách của mình thì đập.

Đây là điều KHÁC BIỆT LỚN mà ÍT người ĐỂ Ý.

Thật ra loại nhà này mới xuất hiện gần đây, và trên thị trường hiện nay, loại nhà này cũng không nhiều. Một số phiên bản nhỏ của loại nhà này bao gồm:

Các loại hình bất động sản tại Việt Nam
Mới xuất hiện gần đây nhưng nhà dự án không phải cứ muốn đập đi xây lại là được (nguồn: internet)

2.2.1. Nhà phố liên kế

Bạn đi dọc đường Phan Văn Trị gần Phạm Văn Đồng sẽ thấy một dãy nhà to, đẹp. Tương tự là đi Nguyễn Văn Linh chỗ Phú Mỹ Hưng cũng vậy. Hay gần đây là Lakeview City ở bên đường Song hành cao tốc.

Đặc điểm loại nhà này là nhiều nhà giống nhau, xây sát nhau, và nhà nào cũng to đẹp. Mỗi dãy như vậy có 4-6 căn liên tục. Loại nhà này khi mua, bạn được cấp sổ 1 căn, nhưng nếu bạn là chủ căn ở giữa mà muốn đập đi xây lại căn khác với kiểu khác thì e là không thể.

Loại này thuộc loại là nhà riêng, nhưng lại không sửa được.

2.2.2. Biệt thự, nhà trong khu compound

Nhà trong khu biệt lập cũng mới có khoảng chục năm đổ lại đây thôi, và ngày càng có nhiều. Đặc điểm dễ nhận thấy của loại nhà này là có cái rào và chốt bảo vệ phía trước.

Thật ra loại nhà này đã có từ lâu, nhưng hồi đó chỉ là khu dành cho các quan chức (giống như các tướng lĩnh quân đội), nhưng bây giờ có cả tư nhân. Bạn cứ đi qua các khu mới sẽ thấy có nhiều nơi có khu nhà ở, có cái rào phía trước, ai lạ đi vào đều bị hỏi là vào làm gì, gặp ai v.v.

Loại nhà này tôn vinh sự riêng tư, và bạn có thể dừng xe trước cổng vào nhà mà không bị trộm cướp mất, hay có thể đi khỏi nhà không khoá cửa mà cũng không lo lắng lắm. Cũng những khu này sẽ đảm bảo không có hiện tượng thanh niên tổ chức đua xe, rồ ga trước nhà, không thấy cảnh chửi nhau, cãi nhau om sòm, không nghe tiếng karaoke hát ầm ầm… nhìn chung là riêng tư.

Nhưng bù lại, bạn sẽ không kinh doanh gì được trong khu này hết, bạn có căn nhà, và bên ngoài cổng chính người ta rào lại thì bạn bán đồ bên trong không được.

Loại nhà này về cơ bản chỉ để ở, không kinh doanh, hay cho thuê buôn bán gì được hết, mặc dù đường cũng to, nhà cũng rộng… nhưng chỉ để ở thôi.

VÀ NGÀY CÀNG NHIỀU NHÀ LOẠI NÀY XUẤT HIỆN.

Các loại hình bất động sản tại Việt Nam
Khi cuộc sống càng hiện đại, xu hướng nhà dự án lại càng xuất hiện nhiều (nguồn: internet)

Tóm lại, nhà dự án là nhà của bạn, nhưng bạn không được phép tự ý xây theo cách của mình. Và một số loại nhà thì hạn chế luôn việc kinh doanh nếu ở trong khu biệt lập.

Nhà thì có nhiêu đó thôi, vì ở vùng ven người ta quan tâm đất chứ không quan tâm nhà. Nhưng bạn có bao giờ tự hỏi rằng nếu ai cũng xây nhà và người trên trái đất này cứ sinh sôi nảy nở thì đất ở đâu mà sống không?