Quy hoạch chi tiết 1/500 và những nội dung xoay quanh

Trong lĩnh vực xây dựng, đối với mỗi một dự án đầu tư cụ thể, thì việc chủ đầu tư cần làm là phải lập các quy hoạch phân khu, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết. Song, ngoại trừ một số trường hợp có quy mô nhỏ theo quy định hoặc các công trình đơn lẻ, hoặc tại các vùng nông thôn đất chuyển đổi và không chuyển đổi có giá trị ngang nhau thì sẽ không phải lập quy hoạch chi tiết 1/500. Vậy, khái niệm, vai trò, nội dung, của quy hoạch chi tiết 1 500 bao gồm những gì?

Lĩnh vực này có khá nhiều các thuật ngữ chuyên môn, là người không làm việc trong ngành sẽ khó lòng hiểu thấu đáo. Đơn giản như việc đi tìm khái niệm rõ ràng cho quy hoạch chi tiết là gì cũng tốn công sức không ít.

Trước hết, thiết kế quy hoạch chi tiết là thuật ngữ nói đến việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch đô thị, bao gồm yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất trong dự án quy hoạch; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, nhằm đưa ra chi tiết để cụ thể hoá nội dung của quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu. Trong quy hoạch chi tiết còn tách bạch ra thành ba dạng riêng biệt gồm:

  1. Quy hoạch đô thị áp dụng cho dự án khu dân cư trong đô thị thành phố, thị xã, thị trấn.
  2. Quy hoạch chi tiết xây dựng – áp dụng cho dự án khu dân cư ngoài đô thị gọi là cụm dân cư ngoài nông thôn.
  3. Quy hoạch khu chức năng đặc thù – chỉ áp dụng cho dự án không phải là khu ở chẳng hạn như: khu nghỉ dưỡng (resort), khu thương mại, chắc chắn không phải là khu công nghiệp.

Ở phạm vi bài viết này hãy cùng chúng tôi giúp bạn hiểu cặn kẽ khái niệm về quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.

quy hoạch chi tiết 1/500

1. Làm sao để nắm vững các khái niệm quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500?

a. Vai trò quy hoạch chi tiết nói chung và đô thị nói riêng 

Trước khi bắt đầu bước vào một dự án sẽ cần cụ thể hoá các công việc cần làm, các ý tưởng cần phải đi sâu. Việc làm đó người ta gọi là đồ án quy hoạch chi tiết. Vì thế, có thể nói tất cả các định hướng của quy hoạch, từ việc xác định đối tượng đến việc phân khu và tổ chức cảnh quan đều được quy hoạch chi tiết khắc hoạ lên.

Vì vậy, quy hoạch chi tiết đóng vai trò vô cùng quan trọng trong tổng thể một dự án, là đòn bẩy giúp thực thi các phương án đã đề ra trước đó. Dẫn đến thành công dự án sau này.

b. Phân biệt quy hoạch tỷ 1/500 và 1/2000 

Lập quy hoạch tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) thuộc đơn vị nhà nước làm. 5 năm cập nhật mới một lần cũng có thể sớm hơn nếu có sự thay đổi bất thường. Thực tế thì đó là bản phác thảo với dự định sẽ làm gì nhưng có thể sẽ không làm, hoặc chưa làm. Là người đi mua bất động sản thì cần phải lên quận/huyện xem bản quy hoạch này để tránh rủi ro. Mức độ bản quy hoạch này thay đổi phụ thuộc vào 6 yếu tố:

– Đã có dân cư đông đúc thì – ít khi thay đổi.

– Vị trí đã có công trình thuộc cấp tỉnh, vùng, quốc gia  – hầu như không thay đổi.

– Khu vực có công trình thuộc huyện, xã đang hoạt động – khó thay đổi.

– Khu vực chưa có dân cư – có thể thay đổi nhiều.

– Chuyển đổi chức năng của sử dụng đất – khó số 1.

– Đổi quy hoạch xây dựng – khó số 2.

Còn lập bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/500 bước khởi đầu cho một dự án bất động sản sắp hình thành trong tương lai,  do chủ đầu tư làm hoặc thuê đơn vị thiết kế làm. Bản vẽ này chính là đi vào chi tiết, công năng sử dụng trong miếng đất đó ví dụ: nhà nằm ở đâu, hướng nào, đường đi ra sao. Nhưng bản quy hoạch 1/500 muốn được cấp phép xây dựng phải tuân theo quy hoạch 1/2000. Nếu có ảnh hưởng tới bản 1/2000 thì còn tùy xem mức độ ảnh hưởng tới đâu.

Nhiệm vụ của quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cần làm chính là:

nhiệm vụ của quy hoạch chi tiết 1/500

– Xác định chính xác quy mô dự án.

– Vị trí sẽ xây dựng dự án.

– Hình thức cụ thể về mặt chức năng của từng khu đô thị. Phục vụ trực tiếp cho chủ trương cần đầu tư cụ thể vào ngay khu đã lập dự án quy hoạch. Trong đồ án đã quy hoạch ở tỷ lệ 1/500 cũng cần phải xác định rõ ràng đâu là chỉ giới dành xây dựng, đâu là mốc giới để làm các tuyến đường.

Song, trong nội dung của đồ án quy hoạch chi tiết của khu đô thị 1/500 lại bao gồm rất nhiều những vấn đề khác và bắt buộc chủ đầu tư phải dành thời gian nghiên cứu và đưa ra các đề xuất, giải pháp trong quy hoạch phục vụ thiết thực cho việc đầu tư hay ý định đầu tư cụ thể. Tất cả những đề xuất phải đảm bảo.

– Đáp ứng đúng chiến lược cũng như cấu trúc phát triển cho toàn khu đô thị.

– Khớp trong việc tổ chức không gian.

– Khớp cả về cơ sở hạ tầng và kỹ thuật giữ vị trí lập quy hoạch so với khu vực chung quanh mục đích để đảm bảo tính thống nhất cũng như mang lại hiệu quả bền vững.

Khi đáp ứng được các mục tiêu và nhiệm vụ cụ thể thì bản vẽ quy hoạch chi tiết mới được duyệt. Ngoài ra, đồ án quy hoạch dù là khu dân cư hay trung tâm xã, nhóm nhà ở, khu trung tâm đô thị, cụm công nghiệp, nhóm ở, …. luôn cần đáp ứng tiêu chí.

– Phải đưa ra được những giải pháp về kiến trúc cảnh quan mặt đất cũng như giải pháp trong xây dựng không gian ngầm.

– Xác định rõ tính tính chất và chức năng của từng khu cũng như chỉ tiêu trong kinh tế.

– Đảm bảo những tiêu chí kỹ thuật cơ sở hạ tầng.

– Đưa ra chi tiết về vị trí, quy mô hệ thống cấp nước, thoát nước, giao thông, hệ thống cấp điện đồng thời đưa đánh về môi trường xung quanh bao gồm tác động của môi trường và phương hướng biện pháp bảo vệ.

Trong bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 còn cần thể hiện rõ ràng: quy định của nhà nước về chiều cao, hệ thống thoát nước, các ga thu nước, giếng kỹ thuật, vị trí tường chắn, ta-luy.

Riêng trong đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 áp dụng với đơn vị ở sẽ cần thêm vị trí, quy mô của từng khu chức năng. Những công trình cộng như công viên, trung tâm xã cần thể hiện được quy hoạch vùng không gian như thế nào.

Bất cứ dự án nào cũng cần tới bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500. Bao gồm đồ án quy hoạch chi tiết khu trung tâm xã, điểm dân cư nông thôn, nhóm nhà ở, khu trung tâm đô thị, giao thông, khu dân cư, công viên, xây dựng cụm công nghiệp, đơn vị ở,… Đồ  án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. Thời gian quy hoạch sẽ được xác định dựa trên các cơ sở về thời hạn quy hoạch phân khu theo yêu cầu của đầu tư và quản lý.

2. Thẩm định điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết 1/500

Muốn được chính quyền quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, không chỉ đơn giản là vài ba bộ hồ sơ nôm na. Đằng sau đó là cả một thủ tục thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết dài dòng khó thực hiện. Song, khi đã nắm được trình tự các bước thực hiện lập quy hoạch chi tiết 1 500, chúng tôi sẽ hướng dẫn cách thức thực hiện với thành phần hồ sơ lập quy hoạch chi tiết 1/500 ngay sau đây.

– Thành phần của hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 gồm 9 thành phần.

Có 1 thành phần cần thể hiện trên bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000 là

– Sơ đồ xác định rõ vị trí, giới hạn của khu đất

Còn lại 6 thành phần thể hiện trên bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/500: 

– Bản vẽ thể hiện hiện trạng về kiến trúc và cảnh quan, cơ sở hạ tầng xã hội cũng như đánh giá thành phần xây dựng.

– Bản vẽ thể hiện được tình trạng hạ tầng kỹ thuật.

– Bản đồ thể hiện rõ nét quy hoạch tổng mặt bằng sẽ sử dụng đất.

– Sơ đồ tổng thể về tổ chức kiến trúc, cảnh quan và không gian.

– Bản đồ chỉ rõ chỉ giới xây dựng, đường xá và hành lang.

– Bản đồ thể hiện rõ cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

2 thành phần còn lại cần đảm bảo tiêu chí

– Bản vẽ thể hiện rõ nét từng công trình sẽ xây dựng: công trình ngầm, cao tầng, tầng hầm nếu có (thể hiện trên bản vẽ theo tỷ lệ đảm bảo thích hợp).

– Tất cả các bản vẽ đều phải theo đúng quy định của bên Bộ Xây Dựng về thiết kế cho đô thị được ghi rõ trong thông tư  06/2013/TT-BXD.

– Nội dung hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 đô thị cần thuyết minh được 6 điều sau:

+ Chỉ rõ được yếu tố dân số, hạ tầng về mặt xã hội, kỹ thuật cũng như cách tổ chức không gian, bố trí công trình rồi ranh giới giữa các lô trong khu vực thuộc quy hoạch.

+ Xác định được đặc trưng trong từng khu để có cách kiểm soát cũng như đưa ra quy định cụ thể.

+ Có giải pháp cụ thể cho từng công trình và cảnh quan tại vị trí quy hoạch.

+ Xác định ngay khu vực sẽ xây dựng các công trình ngầm, nhà cao tầng, vị trí sẽ xây tầng ngầm.

+ Có những đánh giá cụ thể, phân tích chi tiết những tác động của môi trường khớp với đánh giá đã được phê duyệt quy hoạch chung.

+ Đưa ra con số dự kiến đầu tư, giải pháp về vốn và đơn vị nào sẽ thực hiện.

Để hồ sơ thuyết minh dự án có tính thuyết phục cao và hoàn thành nhiệm vụ cần đính kèm bảng biểu thống kê, phụ lục, cùng hình ảnh, chú thích rõ ràng để giải thích cho từng vấn đề.

3. Cơ quan nào phê duyệt dự án phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500?

phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500Khi đã nắm vững được các thủ tục lập quy hoạch tỷ lệ 1 500 như thế nào, thì vấn đề bạn cần quan tâm tiếp đến là cơ quan nào sẽ phê duyệt tất cả các bộ hồ sơ mà đã phải lập.

Thực tế muốn quy hoạch phải đi theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của Quốc hội cho từng vùng cụ thể. Quốc hội phê duyệt sẽ triển khai xuống từng quận, huyện. Như vậy đi theo trình tự quy hoạch cho một dự án trước khi ra đời tỉ lệ 1/500 sẽ theo quỹ đạo:

– Thứ nhất: Quốc hội quy hoạch định hướng phát triển kinh tế cho một vùng.

– Tiếp theo thủ tướng trình quốc hội phê duyệt.

– Dự án quy hoạch được phê duyệt thì UBND tỉnh có nhiệm vụ lập bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5000 rồi trình chính phủ duyệt.

– Quốc hội duyệt quy hoạch chi tiết 1/5000 xong tới huyện/quận làm nhiệm vụ quy hoạch phân khu. Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000.

– Tỉnh duyệt quy hoạch 1/2000 sẽ tới đơn vị chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 rồi gửi quận/huyện duyệt.

Tuy nhiên, nếu dự án lớn, chủ đầu tư là người nước ngoài thì quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ do tỉnh duyệt mà không phải đơn vị cấp quận/huyện duyệt.

Nói tóm lại, nếu muốn có đầy đủ thẩm quyền phê duyệt dự án quy hoạch, thì việc bạn cần làm là tuân thủ trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500, quy định chi tiết về kế hoạch lựa chọn nhà thầu, và các giấy tờ pháp lý có liên quan khác. Sau khi hoàn tất các hồ sơ giấy tờ, thì việc công bố quy hoạch dự án chi tiết 1/500 chỉ là vấn đề thời gian.

Trên đây là một số phân tích về khái niệm cũng như nội dung thẩm định về việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án mà chúng tôi đưa ra. Nhằm hướng đến những thông tin bổ ích nhất cho quý bạn đọc. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào xoay quanh vấn đề nhiệm vụ của đồ án, đơn giá, chi phí lập đồ án hay hợp đồng quy hoạch chi tiết 1/500 hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi! Không chỉ đảm bảo tư vấn giúp bạn hiểu cặn kẽ từng vấn đề mà chúng tôi đảm bảo mức phí thấp hơn 30% so với đơn giá nhà nước.

Báo giá thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án khu đô thị theo quy định của nhà nước (bao gồm phí thiết kế và đánh giá môi trường cho đồ án).

báo giá thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500