Luật Đất đai hiện hành còn nhiều bất cập

Bên cạnh những mặt tích cực, Luật Đất đai hiện hành vẫn còn bộc lộ nhiều bất cập.

Vẫn mang nặng tính số học

Sau hơn 7 năm được ban hành và đi vào thực tiễn, Bộ luật Đất đai 2013 đang được các bộ, ngành, địa phương triển khai tổng kết với nhiều báo cáo về kết quả và tồn tại.

Theo đó, các địa phương đều đánh giá Luật Đất đai đã giúp quản lý Nhà nước về đất đai chặt chẽ hơn ở cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã; Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được triển khai rộng rãi; Thủ tục hành chính đất đai được rút gọn; Bước đầu hình thành được thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất thực sự giúp huy động được nguồn lực xã hội để phát triển sản xuất, kinh doanh. Cũng nhờ đất đai, các địa phương có nguồn thu quan trọng cho ngân sách.

Tuy nhiên, bên cạnh các mặt tích cực, các chuyên gia chỉ ra rằng, các quy định tại Bộ luật Đất đai 2013 hiện vẫn chưa đáp ứng được hết yêu cầu từ thực tiễn.

Dù tạo ra những bước chuyển đáng kể so với các Luật trước đó, Luật Đất đai 2013 thiên về quản lý Nhà nước hơn là nâng cao hiệu suất và hiệu quả sử dụng đất, có nghĩa là chưa thực sự trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế – xã hội.

Cụ thể, Luật Đất đai đang bị hạn chế về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho những người bị thu hồi đất. Theo đó, giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn.

Khung giá đất, phương pháp định giá đất quy định trong Luật Đất đai 2013 được cho là vẫn mang nặng tính số học, chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế của thị trường đất đai.

Luật Đất đai hiện hành còn nhiều bất cập - Ảnh 1
Các quy định tại Bộ Luật Đất đai 2013 hiện vẫn chưa đáp ứng được hết yêu cầu từ thực tiễn.

Hệ thống pháp luật quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo tại Luật Đất đai 2013 cũng được cho là thiếu đồng bộ.

Ngoài ra, do Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn được sửa đổi, bổ sung liên tục, không thống nhất nên nhiều nơi trong quá trình thực hiện việc cấp GCNQSD đất vẫn có vi phạm, tình trạng vi phạm thời hạn giải quyết, cấp đất không đúng diện tích theo thực tế (thừa hoặc thiếu), không đúng đối tượng, xác định thời hạn, nguồn gốc sử dụng đất không chính xác; Có trường hợp cấp giấy nhưng không có ranh giới, mốc giới cụ thể, không có trích đo vị trí thửa đất; Xác định nghĩa vụ tài chính, miễm/giảm tiền đối với người sử dụng đất, thu phí, lệ phí liên quan chưa đúng quy định vẫn xảy ra nhiều.

Đặc biệt trong việc cấp GCNQSDĐ không có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì việc xác định nguồn gốc sử dụng đất khai hoang hay lấn chiếm vẫn còn nhiều bất cập.

Các chuyên gia cũng chỉ ra, tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến. Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Luật Đất đai 2013 cũng làm hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường du lịch nghỉ dưỡng, condotel, resort villa. Đây là các lĩnh vực mới đã ra đời nhiều năm qua nhưng Luật Đất đai chậm sửa đổi, bổ sung, đến giờ các phân khúc này vẫn chưa có hành lang pháp lý để quản lý, gây lúng túng trong quy trình quản lý.

Tuy nhiên, do đây là một luật quan trọng, phức tạp, tác động đến mọi mặt đời sống kinh tế – xã hội nên hiện tại các cơ quan lập pháp tạm lùi sửa đổi, điều chỉnh.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, nguyên nhân của việc lùi lại thời gian sửa đổi Luật Đất đai 2013 được cho là, hiện nội dung của dự án luật còn có một số vấn đề phức tạp, cần có thêm thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị và đánh giá kỹ hơn, đồng thời Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội.

Việc sửa đổi luật tại thời điểm này sẽ có tác động lớn đến việc ổn định chính trị, xã hội. Đồng thời, Luật Đất đai được sửa đổi trong giai đoạn này cũng đang nhận được nhiều sự quan tâm của doanh nghiệp (DN), người dân, mang theo nhiều kỳ vọng của xã hội, vì thế, thận trọng là cần thiết.

Luật sư Trương Anh Tú đánh giá, Luật Đất đai 2013 sau vài năm tổ chức thi hành đã bộc lộ nhiều điểm bất cập, nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội của đất nước như: Vấn đề tích tụ, tập trung đất đai cho sản xuất nông nghiệp quy mô lớn; Quỹ đất để đấu giá, việc khai thác đất ven các công trình hạ tầng đã đầu tư xây dựng; Xác định giá đất còn thấp so với thị trường, thủ tục xác định giá đất cụ thể còn bất cập…

Cần sớm điều chỉnh, bổ sung kịp thời

Theo chuyên gia pháp lý, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai nhất thiết phải được nghiên cứu, tổng kết đánh giá thực hiện Luật Đất đai một cách kỹ lưỡng, đánh giá kỹ tác động của chính sách, bảo đảm khoa học, có căn cứ lý luận, phù hợp với thực tiễn đời sống. ​

“Trong những tồn tại bất cập này, hiện nổi lên vướng mắc lớn nhất, đó là xác định đâu là việc thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội và khung giá đất. Thực tế cho thấy, nếu phần lớn khiếu nại tố cáo hiện nay tập chung ở lĩnh vực đất đai, thì tranh chấp xung đột trong thu hồi đất chiếm tir trọng lớn hơn cả.

Luật Đất đai 2013 đã xác định cụ thể 2 cơ chế thu hồi đất: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; Phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư.

Mặc dù cơ chế thu hồi được quy định như vậy, nhưng khi triển khai trên thực tế lại bị “vấp”, lúng túng bởi sự không rõ ràng giữa thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích thuần túy của chủ đầu tư”, Luật sư Tú nhấn mạnh.

Luật Đất đai hiện hành còn nhiều bất cập - Ảnh 2
Luật sư Trương Anh Tú: Luật Đất đai sửa đổi cần phải làm rõ các khái niệm thế nào là phát triển kinh tế xã hội, thế nào là lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, quy định là thế nhưng Luật lại không định nghĩa hay giải thích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được hiểu là như thế nào, thay vào đó là liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, trong đó bao gồm cả trường hợp thu hồi “Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới”.

Điều này dẫn đến đến trên thực tế nhiều trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội mang bản chất vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng lại không được quy định trong luật như các dự án đầu tư theo hình thức BT, BOT… đến công tác thu hồi đất gặp nhiều khó khăn về pháp lý, tâm lí không hợp tác của người dân, cũng như tạo kẻ hở dẫn đến thất thoát ngân sách và một số đối tượng trục lợi, tham nhũng.

Luật sư Trương Anh Tú đặt vấn đề về việc có hay không việc nhiều dự án kinh tế bản chất là lợi ích của nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận nhưng lại gắn mác lợi ích quốc gia? Theo vị luật sư, trên thực tế, điều này là có, tại các dự án này, giá đền bù thấp, gây ra tình trạng bất bình trong xã hội, các khiếu nại khiếu kiện vì thế cũng gia tăng. Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi cần phải làm rõ các khái niệm thế nào là phát triển kinh tế – xã hội, thế nào là lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Vì thế nên tách bạch mục đích thu hồi đất sử dụng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ra khỏi mục đích phát triển kinh tế – xã hội thuần túy để từ đó áp dụng cơ chế thu hồi, đền bù là khác nhau.

Thực tế tham gia đàm phán, trao đổi giữa Chủ đầu tư với người dân cho thấy, cơ chế pháp luật chưa phù hợp là nguyên nhân chính dẫn đến sự chống đối của người dân khiến việc thực hiện dự án bị kéo dài, vì chủ đầu tư không đáp ứng được mức giá “trên trời” của một số người dân, ngược lại người dân cũng thể chấp nhận giá “sát mặt đất” các chủ đầu tư.

Chuyên gia pháp lý cảnh báo, nếu Luật Đất đai không có sự điều chỉnh kịp thời và hợp lý đối với việc xác định thế nào là thu hồi đất vì lợi ích phát triển kinh tế – xã hội, thì xã hội chúng ta sẽ rơi vào vòng xoáy tranh chấp, thậm trí phát sinh gây mất an ninh trật tự, an ninh chính trị nghiêm trọng. ​

Triều Châu – KTMT