Lộ trình pháp lý của Bất động sản thuộc dự án

Để phát triển nên một dự án là không hề dể dàng. Bất Động Sản thuộc dự án có những lộ trình pháp lý riêng

Ngày này, nhóm Bất Động Sản thuộc dự án đang ngày càng nổi lên và được nhiều người săn đón. Một phần vì phần thanh toán được nới lỏng theo tiến độ dự án. Điều đó có thể giúp nhiều người có thể tiếp cận được thị trường. Một phần khác, các dự án thường có quy hoạch rõ ràng, thiết kế đẹp. Bên cạnh đó, các dự án cũng thường khiến người mua đau đầu vì pháp lý. Tuy nhiên, cần hiểu rằng để  phát triển nên một dự án là không hề dể dàng. Bất Động Sản thuộc dự án có những lộ trình pháp lý riêng. Vậy nên việc hiểu được lộ trình trên như thế nào sẽ giúp người mua tránh được những rắc rối khi thực hiện mua bán chuyển nhượng. Song song, cũng có thể giúp người mua đỡ căng thẳng chờ đợi một khi đã xuống tiền.

Lộ trình pháp lý của Bất động sản thuộc dự án
Lộ trình pháp lý Bất Động Sản dự án cần được hiểu rõ (Nguồn: Internet)

Lịch sử hình thành nên dự án

Xét về quá trình hình thành. Bất động sản dự án có một số điểm khác với người dân sở hữu nhà riêng lẻ. Khái  niệm dự án chỉ xuất hiện sau năm 1993. Vì thời điểm đó mới có sự tồn tại của các Công ty Bất động sản. Do đó, không có Chủ đầu tư nào sở hữu đất từ lâu đời cả. Bản chất đất của các công ty Bất Động Sản đều được nhận chuyển nhượng lại từ một đối tượng khác. Đối tượng đó là Dân, hoặc các Doanh nghiệp nhà nước. Và để chuyển quyền sử dụng từ một người dân hay Doanh nghiệp nhà nước sang một Công ty Bất Động Sản khác. Lộ trình pháp lý của dự án ra đời. Ban đầu cũng chỉ là các dòng sơ khai. Những ngày qua ngày, danh mục đó ngày càng hoàn thiện hơn.

Giới thiệu cơ bản về 3 nhóm pháp lý bất động sản

Theo pháp luật quy định, quy trình để hoàn thiện một dự án Bất Động Sản rất phức tạp. Nếu thử dỡ luật ra xem, các bạn có thể thấy cả một lộ trình mấy chục bước. Và để dễ dàng tiếp cận hơn, chúng tôi sẽ phân ra làm 3 phân nhóm Pháp lý chính như sau:

  • Pháp lý liên quan đến đất.
  • Pháp lý liên quan đến công trình trên đất.
  • Pháp lý liên quan đến Pháp nhân, hay là doanh nghiệp chủ đầu tư.

Nếu đối với dự án nhà riêng lẻ, thông thường chỉ có nhóm Đất và Công Trình trên đất. Thì đến với nhóm dự án này, ta đã thấy xuất hiện thêm một đối tượng khác là Chủ đầu tư. Bởi với nhà riêng lẻ thì người dân nghiễm nhiên có quyền. Còn với Dự án, được phát triển bởi Pháp nhân là doanh nghiệp. Vậy nên cần phải có mục xác định tư cách của Doanh nghiệp nữa. Rắc rối thêm một đoạn.

Lộ trình pháp lý của Bất động sản thuộc dự án
Tư cách pháp nhân của Doanh nghiệp thực hiện dự án Bất Động Sản cũng vô cùng quan trọng (Nguồn: Internet)

Danh sách lộ trình pháp lý của Bất Động Sản

Theo thống kê, để hoàn chỉnh pháp lý của một Dự án bất động sản thì cần trải qua một danh sách dưới đây:

  1. Công nhận chủ đầu tư
  2. Đăng ký đầu tư Dự án
  3. Đền bù – giải tỏa – tái định cư
  4. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
  5. Nhiệm vụ quy hoạch
  6. Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
  7. Phê duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
  8. Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
  9. Điều chỉnh quy hoạch
  10. Công bố quy hoạch
  11. Chấp thuận đầu tư
  12. Phê duyệt Dự án đầu tư
  13. Ký quỹ
  14. Chuyển mục đích sử dụng đất
  15. Giao đất
  16. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
  17. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.
  18. Chuyển nhượng Dự án
  19. Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
  20. Xin phép san lấp
  21. Xin phép xây dựng hạ tầng
  22. Nghiệm thu hạ tầng theo tiến độ Dự án
  23. Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
  24. Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
  25. Xin phép xây dựng
  26. Thông báo khởi công
  27. Nghiệm thu móng
  28. Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
  29. Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
  30. Đăng ký hợp đồng mẫu
  31. Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
  32. Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
  33. Hoàn công
  34. Bàn giao nhà cho người mua
  35. Cấp số nhà
  36. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở

Danh sách trên chỉ là phần sườn để bám sát vào. Về thực tế, tùy vào loại Dự án và tình trạng Dự án, có một số bước có thể không phải làm. Cũng có một số bước có thể phải làm thêm. Lưu ý rằng, với tính chất Dự án khác nhau thì các bước thực hiện thứ tự cũng khác nhau. Ngoài ra, danh sách này cũng sẽ thay đổi tùy vào những thay đổi về luật. Đôi khi, luật đó nhìn có vẻ không mấy liên quan trực tiếp gì đến các Luật về Bất động sản cả.

Bởi danh sách trên là dài như vậy, nên gần như không có Dự án nào hoàn chỉnh pháp lý ngay từ ban đầu cả. Việc đòi hỏi đầy đủ hồ sơ hoàn thiện tất cả rồi mới mở bán thì rất khó. Điều đó tốn rất nhiều thời gian của Chủ Đầu Tư, cũng như thật sự không cần thiết.

Các hồ sơ tiên quyết phải có mỗi thời điểm quan trọng

Ngày nay, như đối với một dự án, khi chủ đầu tư mở bán, quyết định mua hay không thường người ta sẽ chỉ kiểm tra các thông tin cơ bản bám theo 3 nhóm pháp lý như sau:

  • Pháp lý liên quan đến đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Pháp lý liên quan đến công trình trên đất: Phê duyệt Quy hoạch tỷ lệ 1/500
  • Pháp lý liên quan đến Pháp nhân, hay là doanh nghiệp chủ đầu tư: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
Lộ trình pháp lý của Bất động sản thuộc dự án
Lưu ý kiểm tra một số pháp lý quan trọng trước khi thực hiện đặt cọc hay ký hợp đồng (Nguồn: Internet)

Ngoài ra, theo tiến độ, người mua cũng có thể yêu cầu các hồ sơ tiếp theo. Đặc biệt lưu ý phần pháp lý là khi ký hợp đồng mua bán. Đây là thời điểm quyết định về việc xem xét pháp lý xem chủ đầu tư đủ điều kiện mua bán hay chưa?

Một cột mốc đáng chú ý  khác nữa là, thời điểm chủ đầu tư bàn giao nhà. Lúc  này, người mua cũng cần kiểm tra một số pháp lý liên quan đến vấn đề bàn giao để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Nói như trên cũng đủ cho các bạn biết, hình thành một dự án phức tạp như thế nào. Tuy nhiên, là  người mua, chúng ta chỉ cần nên lưu ý một số cột mốc quan trọng. Một số hồ sơ là bắt buộc và cương quyết không thể thiếu thì cần kiểm tra kỹ. Đặc biệt là khoản thời gian trước khi quyết định cọc, ký hợp đồng hay nhận bàn giao. Thật ra thì bên cạnh việc kiểm tra giấy tờ. Pháp lý và thực tế bên ngoài dự án thường có sự liên kết với nhau. Thế nên, những gì bạn thấy ngoài hiện trường và những nội dung pháp lý hoàn thành thường tương quan nhau. Và chính điều đó sẽ quyết định rằng lộ trình pháp lý có “ổn” hay không. 

Tác giả: Duc Le