Khởi đầu của một dự án bất động sản dù lớn hay nhỏ thì bất cứ chủ đầu tư nào cũng phải thực hiện đó là quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng, cụ thể là lập bản quy hoạch dạng chi tiết theo tỷ lệ phóng 1/500. Đây sẽ là cách định hình toàn bộ các công trình trên mặt đất, cả về cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho đến việc bố trí chi tiết ranh giới các lô đất, để từ đó bước đầu định mức được chi phí đầu tư vào dự án cần xây dựng.
Việc đầu tư – phát triển ngành bất động sản từ lâu đã không còn xa lạ với chúng ta, nhưng khi đi sâu vào lĩnh vực này sẽ có rất nhiều khái niệm, thuật ngữ hay những điều khoản, thủ tục, quy định mà không phải ai cũng biết. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi xin đưa ra những thông tin về bước đầu tiên khi tiến hành thi công một dự án xây dựng – quy hoạch tổng mặt bằng.
1. Đi tìm lời giải cho câu hỏi quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng 1/500 là gì? Và tại sao công tác này lại đặc biệt quan trọng?
Nói một cách đơn giản thì quy hoạch chi tiết 1/500 là hình thức cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Từ bản đồ quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng 1/500 có thể mô tả chi tiết dự án đầu tư xây dựng, định vị các công trình, thiết kế cơ sở – kỹ thuật để xây dựng công trình và đi vào triển khai. Là cơ sở để lập các dự án cho đầu tư sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng và quản lý công tác thi công.
Khi quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng để tiến hành một dự án, sau khi đã hoàn tất và được mở bán trên thị trường thì bản quy hoạch theo tỷ lệ phóng 1/500 của doanh nghiệp được UBND cấp quận, huyện (có khi là tỉnh) phê duyệt sẽ là giấy tờ pháp lý có giá trị cuối cùng. Dưới đây là một số đặc điểm tiêu biểu của quy hoạch tổng tỷ lệ phóng 1/500:
– Quy hoạch 1/500 phải là bản chi tiết hóa đến từng công trình xây dựng, thuyết minh cho toàn bộ cơ sở hạ tầng của mặt bằng tổng thể.
– Quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng 1/500 bắt buộc phải đi đôi với một dự án xây dựng cụ thể, có thể là: nhà máy, trường học, bệnh viện hay khu chung cư…
– Quy hoạch 1/500 chính là cơ sở thỏa thuận để được cấp giấy phép cũng như lập dự án cho đầu tư vào xây dựng sau này. Đó là bản đồ tổng mặt bằng chi tiết có thể hiện cụ thể cả phần diện tích đất của người dân nằm trong vùng dự án được quy hoạch, từ đó đưa ra con số đền bù thỏa đáng cho họ.
– Trong bản quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng 1/500 phải thể hiện các chỉ tiêu xây dựng như: dân số, cơ sở hạ tầng kỹ thuật – xã hội, điều chỉnh sử dụng đất, tổ chức không gian, kiến trúc, chi tiết trên từng lô đất, quan trắc môi trường…
– Có thể xác định được mối liên hệ giữa các yếu tố bên ngoài (đường đi, cổng, tường, rào chắn…) với những công trình thuộc quy hoạch dựa vào bản quy hoạch tổng mặt bằng chi tiết 1/500.
2 . Các quy định về lập – thẩm định – phê duyệt quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng 1/500
Trước khi đi vào công đoạn thiết kế và thi công xây dựng, bất cứ dự án nào cũng cần có sự phê duyệt, chấp thuận của Ban Quản Lý Đầu Tư – Xây Dựng về quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng 1/500. Cùng điểm qua các thủ tục và bước thực hiện việc xin giấy phép quy hoạch để xây dựng dự án dưới đây:
– Nộp tờ trình xin phê duyệt quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng và các hồ sơ cần thiết lên Ban Quản Lý Đầu Tư – Xây Dựng. Ngoài những nội dung liên quan, cần bổ sung các loại bản vẽ: Bản vẽ sơ đồ chính xác vị trí kèm giới hạn cụ thể khu đất theo tỷ lệ phóng 1/2000; bản đồ thể hiện rõ hiện trạng vị trí tỷ lệ phóng 1/500; bản đồ thể hiện rõ hiện trạng lối kiến trúc và cảnh quan, đánh giá đất dành xây dựng tỷ lệ phóng 1/500 và các bản đồ cho thấy rõ hiện trạng về thực tế hệ thống sẽ xây dựng hạ tầng về mặt kỹ thuật tỷ lệ phóng 1/500.
– Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của Ban Quản Lý Đầu Tư – Xây Dựng sẽ lưu lại hồ sơ quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng và tiến hành kiểm tra. Trong trường hợp hồ sơ đảm bảo đầy đủ, giấy tờ hợp lệ thì chuyên viên sẽ lập và giao biên nhận cho người nộp hồ sơ, đồng thời sẽ chuyển hồ sơ lên ban xét duyệt có thẩm quyền. Trường hợp hồ sơ đó chưa hợp lệ, chuyên viên cũng sẽ hướng dẫn người nộp bổ sung hoặc chỉnh sửa những thông tin cần thiết.
– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Ban Quản Lý Đầu Tư – Xây Dựng sẽ tiến hành xét duyệt bản quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng cho những cá nhân, tập thể đủ điều kiện. Những trường hợp chưa thể cấp phép cũng sẽ được thông báo và nêu rõ lý do bằng văn bản. Thời gian trả kết quả không quá 40 ngày.
3. Các nguyên tắc thiết kế mặt bằng tổng xây dựng cần lưu ý
Để tiến hành một công trình xây dựng, việc thiết kế tổng mặt bằng được xem là giai đoạn quan trọng nhất, với những công trình lớn và phức tạp quá trình thiết kế sẽ tiêu tốn rất nhiều thời gian, đòi hỏi người thiết kế phải có trình độ chuyên môn cao. Khi bắt tay vào thiết kế tổng thể mặt bằng xây dựng sẽ phải tuân thủ nhiều tiêu chuẩn cũng như quy định, nhưng những nguyên tắc dưới đây sẽ giúp định hướng cho việc thiết kế đạt hiệu quả tối ưu nhất.
– Thiết kế tổng thể mặt bằng xây dựng làm sao để các công trình tạm hỗ trợ tốt nhất cho quá trình thi công xây dựng, không để ảnh hưởng đến các tổ chức – cá nhân người lao động, thời gian tiến hành và môi trường xung quanh.
– Khi thiết kế mặt bằng tổng thể cần đặt nó vào trong sự phát triển của công nghiệp hóa tại khu vực được quy hoạch như: các nhà máy, công trình lân cận…để có định hướng đúng đắn trong suốt quá trình xây dựng.
– Thiết kế tổng mặt bằng và tổ chức công trường xây dựng phải tuân thủ theo các hướng dẫn, tiêu chuẩn – quy chuẩn – thông số kỹ thuật, những quy định về an toàn lao động, phòng chống cháy nổ, tránh gây ô nhiễm môi trường xung quanh.
– Tham khảo, học hỏi từ các tài liệu, bản vẽ thiết kế tổng thể mặt bằng thi công của các chuyên gia nước ngoài (đặc biệt là các cường quốc dẫn đầu trong ngành xây dựng) để có những thông tin bổ ích, áp dụng vào dự án xây dựng đang thực hiện.
– Áp dụng các tiến bộ khoa học – kỹ thuật trong quản lý xây dựng; ứng dụng tin học, máy tính điện tử vào việc thiết kế từng phần và hướng tới là tự động hóa thiết kế tổng mặt bằng thi công.
– Tính toán hợp lý để bản thiết kế tổng thể mặt bằng thi công đưa ra nhằm tiết kiệm chi phí nhất nhưng khả năng sử dụng lại cao nhất có thể. Muốn vậy, phải biết tận dụng tối đa công trình có sẵn mà không làm ảnh hưởng đến quá trình xây dựng.
Từ bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể, chủ đầu tư có thể định hình được công trình xây dựng, ước tính chi phí và thời gian thi công. Có thể nói đây là bước tiền đề, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng cho bất cứ công trình xây dựng nào.
Trên đây là một số thông tin về giai đoạn đầu khi thi công một dự án được đầu tư vào xây dựng, hy vọng với những chia sẻ này, bạn đọc sẽ có cái nhìn cụ thể hơn trong việc quy hoach cũng như những lưu ý khi quy hoạch mặt bằng tổng thể. Nếu bạn cần tư vấn sâu hơn, rõ ràng hơn hãy bấm gọi Nhà An Khang ngay nào!